Отказ от ограничений ставок по ипотеке: новая реальность для рынка жилья Казахстана

Что случилось

Во второй половине октября 2025 года агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Национальный банк неожиданно отложили снижение предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам. Вместо 1 ноября 2025 года, как предусматривалось в июньском постановлении, новый «потолок» — 20 % — будет введён 1 июля 2026 года. Предельную ставку на уровне 25 % сохраняют ещё на девять месяцев, чтобы банки и регулятор успели приспособить механизмы ипотечного кредитования.

Поводом для резкой дискуссии стала комбинация двух событий. 10 октября Национальный банк повысил базовую ставку до 18 %. При такой цене денег снижение ГЭСВ до 20 % делало ипотечные программы коммерческих банков нерентабельными: спред между ставкой привлечения и выдачи кредита почти исчезал. Ведущие банки начали сворачивать ипотеку на вторичное жильё, а в социальных сетях появились слухи, что ипотека в коммерческих банках прекратится, и единственным оператором останется «Отбасы банк». В ответ регуляторы решили «нажать на паузу» и временно сохранить прежний потолок.

Почему решение отложили

АРРФР в своём официальном комментарии выделило несколько причин:

• Высокая базовая ставка. При базовой ставке 18 % снижение ГЭСВ до 20 % автоматически сократило бы количество рыночных ипотечных программ.

• Разработка новой методики расчёта ГЭСВ. Регулятор работает над моделью, учитывающей коэффициент покрытия залоговым обеспечением (LTV), то есть размер первоначального взноса. Сейчас действует единая норма, которая не учитывает различие в уровне кредитного риска.

• Запуск новых продуктов. Банкам хотят разрешить привлекать средства вкладчиков по модели жилищных строительных сбережений; это может расширить предложения на рынке.

Председатель Нацбанка Тимур Сулейменов в интервью подчеркнул, что предельная ставка ГЭСВ в районе 20 % — это «достаточный уровень». Банки, желающие продавать ипотеку под 25 %, рискуют потерять клиентов, потому что многие не понимают, какую нагрузку берут на себя. Сулейменов пояснил, что предельная ставка — это специальный инструмент, принимаемый совместным решением Нацбанка и АРРФР. Он также отметил, что ипотека с процентом выше 20 % – очень тяжёлый инструмент: при кредите на 10–15 лет переплата получается колоссальной. Поэтому регулятор не давал банкам прямого указания прекращать выдачу ипотек, но считает недопустимым рост ставок выше 20 %.

Кто выигрывает и кто проигрывает

Банки второго уровня

Экономист Андрей Чеботарёв уверен, что при базовой ставке 18 % и предельной ипотечной ставке 20 % «ни один банк не сможет выдать ипотеку». По его словам, только «Отбасы банк», имеющий доступ к бюджетным средствам и привлекающий деньги вкладчиков под 2 %, способен продолжать выдавать льготную ипотеку. Коммерческая ипотека исчезнет, если решение о снижении ГЭСВ не отменят. Эксперт добавляет, что для устойчивости банков ипотечная ставка должна быть как минимум на 4–6 % выше базовой, иначе маржа не покроет риски и издержки. Высокие ставки по депозитам, расходы на обслуживание и риск дефолтов делают ипотеку с маржой всего 2 пункта нерентабельной. Банки уже отклоняют три четверти заявок на жилищные кредиты, и этот процент может приблизиться к ста.

Рынок недвижимости

Международный эксперт рынка недвижимости Лев Тетин считает, что паника на вторичном рынке связана скорее с психологией покупателей, чем с фундаментальными факторами. По его мнению, пауза в выдаче ипотек даже подогрела интерес: люди спешат «заскочить в последний вагон», чтобы купить квартиру раньше, чем ставки вырастут. Тетин утверждает, что сокращение ГЭСВ — лишь незначительный фактор. На цены влияют более серьёзные вещи: ужесточение требований к долевому строительству, новый налоговый кодекс и рост курса доллара, к которому привязана себестоимость половины строительных материалов. Его прогноз: в 2025 году жильё подорожает на 14–15 %, а в 2026 году может прибавить ещё 15–20 %.

Экономист Султан Елемесов считает решение о переносе ожидаемым. Он не верит в обвал цен, потому что покупательская способность населения снижается из‑за инфляции. Ажиотаж, по его мнению, временный; в долгосрочной перспективе те, кто сможет переждать, смогут купить жильё дешевле.

Эксперт Эльдар Шамсутдинов говорит, что рынок жилья в Казахстане давно перегрет. Он вспоминает, что государственные программы «7‑20‑25», «Баспана хит» и возможность использовать пенсионные накопления для покупки жилья действовали почти одновременно, что серьёзно разогрело спрос. Кроме того, пандемия и приток релокантов в Казахстан привели к росту цен, а эффект храповика не позволяет им быстро вернуться на прежний уровень.

Шамсутдинов убеждён, что для реального снижения цен нужен стресс: резкое ограничение кредитования или кризис. Однако государство старается избежать потрясений, поддерживая застройщиков, поэтому цены держатся. Если власть ограничит ставки по ипотеке, рынок может остынуть, но при этом вырастет спрос на аренду, что ударит по карману граждан.

Что это значит для заемщиков

Отсрочка уменьшения предельной ставки до 20 % даёт банкам время адаптироваться, но вводит неопределённость для потенциальных заёмщиков. Эксперты называют несколько сценариев:

• Кредиты станут жёстче. Банки будут строже подходить к оценке платёжеспособности. Закон требует проверять доходы, кредитную историю, налоговые задолженности и долги перед другими организациями. При наличии созаёмщика учитываются доходы обоих, и ложные сведения остаются на совести заёмщика. При высокой базовой ставке даже заёмщики со стабильными доходами могут получить отказ.

• Роль «Отбасы банка». По данным на 1 октября 2025 года «Отбасы банк» выдал 56 171 ипотечный заём; за аналогичный период 2024 года — 48 500, а в 2023 году — 47 400. Просрочка по кредитам составляет 0,10 %. Это подчеркивает, что государственный оператор активно наращивает выдачу ипотеки, и его доля на рынке будет расти, если коммерческие банки ограничат свои программы.

• Усиление нагрузки на арендаторов. Сокращение ипотеки может повысить спрос на аренду. Шамсутдинов предупреждает, что аренда в Казахстане уже забирает 30–50 % доходов многих семей. При дефиците ипотечных программ этот показатель может увеличиться.

• Необходимость финансовой грамотности. Эксперты напоминают, что ипотека — долгосрочный и рискованный продукт. Тетин советует покупателям не поддаваться панике и оценивать свои возможности: если доходы не позволяют обслуживать долг 10–15 лет, лучше подождать. Сулейменов говорит, что банки обязаны информировать клиентов о реальной нагрузке; ставки выше 20 % не должны навязываться тем, кто не понимает рисков.

Возможные последствия для рынка

Эксперты расходятся в прогнозах. Одни считают, что рост цен продолжится из‑за инфляции, девальвации и ограниченного предложения. Другие говорят, что без дешёвых кредитов спрос упадёт, и рынок «остынет». При базовой ставке 18 % и отсутствии субсидий коммерческие банки вряд ли будут выдавать ипотеку. Это приведёт к дальнейшей монополизации кредитования со стороны «Отбасы банка» и государственным программам, а также усилит социальное расслоение: граждане с высокими доходами смогут покупать жильё за наличные, а многие будут вынуждены арендовать.

Некоторые эксперты предлагают гибкий подход: вместо единой предельной ставки установить зависимость ГЭСВ от размера первоначального взноса, то есть учитывать риск (Loan‑to‑Value). Такой методикой сейчас занимается регулятор.

Итого

Отказ от немедленного снижения «потолка» ипотечных ставок оставляет рынок недвижимости Казахстана в подвешенном состоянии. С одной стороны, решение предотвратило резкое схлопывание ипотечного рынка и позволило банкам перезапустить программы. С другой стороны, высокие ставки и повышенная базовая ставка делают ипотеку малодоступной, что усиливает социальную напряжённость. Разработка новой методики расчёта ГЭСВ и возможная корректировка базовой ставки в будущем станут ключевыми факторами, определяющими, смогут ли казахстанцы и дальше рассчитывать на ипотеку, а рынок — на устойчивый рост.