Быстрый ответ
Перед подачей заявки на ипотеку нужно проверить три вещи: свою кредитную историю, сумму всех текущих платежей и доход за последние шесть месяцев.
Основной показатель — коэффициент долговой нагрузки (КДН). Для банков максимальный нормативный уровень составляет 0,5, то есть 50% дохода. Для заемщиков, у которых за последние 12 месяцев была просрочка свыше 90 дней, действует более жесткое значение — 0,25. При этом 50% — не обещание одобрения ипотеки: банк отдельно оценивает платежеспособность по своим внутренним правилам.
Кому пригодится этот расчет
Материал полезен, если вы собираетесь брать ипотеку в ближайшие месяцы и хотите заранее понять, не мешают ли вам действующие кредиты.
Особенно стоит сделать расчет тем, у кого есть потребительские кредиты, микрозаймы, рассрочки или кредитные карты.
Что банк считает кредитной нагрузкой
КДН показывает, какая часть среднемесячного дохода уходит на обслуживание долгов с учетом нового кредита.
Упрощенная формула выглядит так:
КДН = (текущие ежемесячные платежи + платеж по ипотеке) / среднемесячный доход × 100%
В нормативном расчете банк использует средний ежемесячный доход за шесть последовательных месяцев. В платежную часть входят обязательства по непогашенным банковским займам и микрокредитам, включая просроченные платежи, а также платеж по новой задолженности.
Пример
Допустим, доход составляет 400 000 ₸ в месяц.
Обязательство | Ежемесячно |
Потребительский кредит | 60 000 ₸ |
Автокредит | 40 000 ₸ |
Ипотека | 100 000 ₸ |
Всего | 200 000 ₸ |
КДН:
200 000 / 400 000 × 100 = 50%
Это уже верхняя граница нормативного значения. Поэтому рассчитывать ипотеку «впритык» к этому уровню рискованно даже при формальном прохождении норматива.
Шаг 1. Получите кредитный отчет
Начинать нужно не с ипотечного калькулятора, а с кредитной истории.
В Казахстане персональный кредитный отчет можно получить через eGov.kz, Первое кредитное бюро и другие предусмотренные сервисы. Один раз в календарном году отчет предоставляется бесплатно.
Проверьте в нем:
все действующие кредиты и микрокредиты;
остатки задолженности;
ежемесячные платежи;
наличие просрочки;
закрытые займы;
кредитные продукты, о которых вы забыли.
Типичная ошибка: человек считает только кредиты в двух банках, но не учитывает старый микрокредит или кредитную карту.
Если в отчете есть ошибка, ее можно оспорить через специальный бесплатный сервис.
Шаг 2. Сложите все ежемесячные платежи
Не ориентируйтесь только на сумму основного долга.
Для оценки нагрузки важнее именно ежемесячные обязательства.
Например:
35 000 ₸ + 22 000 ₸ + 18 000 ₸ = 75 000 ₸
Если предполагаемый ипотечный платеж составит еще 120 000 ₸, общая нагрузка будет:
75 000 + 120 000 = 195 000 ₸
При среднем доходе 390 000 ₸ КДН составит:
195 000 / 390 000 = 50%
Такой расчет показывает реальную границу возможностей еще до подачи заявки.
Шаг 3. Проверьте доход не за один месяц
Одна из распространенных ошибок — считать КДН по текущей зарплате.
В нормативной методике для банков используется средний ежемесячный доход за шесть месяцев, предшествующих обращению. Банк также должен проверять доходы на предмет завышения.
Например, если за шесть месяцев доход был:
300 000, 300 000, 320 000, 400 000, 400 000 и 400 000 ₸,
среднее значение составит 353 333 ₸, а не 400 000 ₸.
Поэтому повышение зарплаты перед ипотекой не всегда сразу дает такой эффект, как ожидает заемщик.
Что делать с кредитной картой
Кредитная карта тоже может влиять на долговую нагрузку.
В нормативной методике учитывается платеж по кредитной карте, а расчет может производиться исходя из использованного кредитного лимита. Поэтому перед ипотекой важно проверить не только обычные кредиты, но и открытые кредитные линии.
Совет эксперта: не закрывайте карту только потому, что не пользуетесь ею ежедневно. Сначала уточните у банка, как именно закрытие или уменьшение лимита отразится в кредитном бюро и на расчете нагрузки.
Шаг 4. Проверьте просрочки
Просрочка способна повлиять на ипотечное решение сильнее, чем кажется.
Для заемщиков, допустивших просрочку по банковскому займу или микрокредиту свыше 90 дней за последние 12 месяцев, норматив КДН устанавливается на уровне 0,25, то есть половины общего максимального значения.
Поэтому перед ипотекой важно смотреть не только на сегодняшний статус кредита.
Нужно проверить кредитную историю за предыдущий период и убедиться, что в ней нет ошибочной информации.
Как понять, какую ипотеку вы реально потянете
Начните с обратного расчета.
Допустим, среднемесячный доход — 500 000 ₸, а текущие платежи — 80 000 ₸.
При нормативном пределе 50% общая сумма расчетной нагрузки не должна превышать:
500 000 × 50% = 250 000 ₸
Тогда на новую ипотеку остается:
250 000 − 80 000 = 170 000 ₸
Это не означает, что банк обязательно одобрит ипотеку с платежом 170 000 ₸. Это только предварительная проверка нагрузки.
Банк обязан отдельно оценивать платежеспособность заемщика перед заключением ипотечного договора по своим внутренним документам.
Мини-чек-лист перед подачей заявки
Перед обращением в банк проверьте:
получили кредитный отчет;
нашли все действующие кредиты и микрозаймы;
проверили просрочки;
посчитали средний доход за шесть месяцев;
сложили текущие платежи;
рассчитали предполагаемый ипотечный платеж;
посчитали КДН;
проверили кредитные карты и кредитные линии;
исправили ошибки в кредитной истории, если они есть.
Типичные ошибки
Считать только зарплату
Банк смотрит не только на размер текущей зарплаты, а использует установленную методику расчета среднего дохода.
Игнорировать микрозаймы
Даже небольшой платеж влияет на общую нагрузку, поэтому его нельзя исключать из собственного расчета.
Подавать заявки сразу в несколько банков
Лучше сначала самостоятельно привести расчеты и документы в порядок. Тогда отказ не станет единственным способом узнать, что нагрузка слишком высокая.
Считать 50% комфортным уровнем
50% — это нормативный предел КДН, а не показатель финансового комфорта семьи.
После ипотечного платежа у человека должны оставаться деньги на питание, коммунальные расходы, транспорт, детей и непредвиденные затраты. Самостоятельная оценка бюджета нужна отдельно от банковского КДН.
💡 Совет эксперта
Перед ипотекой полезно сделать два расчета.
Первый — банковский: учитывает долговые обязательства и доход по установленной методике.
Второй — семейный: показывает, сколько денег реально останется после ипотеки.
Например, при доходе 500 000 ₸ платеж 170 000 ₸ может выглядеть допустимым по КДН. Но если остальные обязательные расходы семьи составляют еще 250 000 ₸, запас будет небольшим.
Ипотека — долгий кредит, поэтому проверять нужно не только возможность получить займ, но и способность стабильно платить после его оформления.
Что проверить за день до заявки
Оптимальный порядок такой:
кредитный отчет → исправление ошибок → расчет дохода за 6 месяцев → сумма текущих платежей → предполагаемый платеж по ипотеке → КДН → семейный бюджет.
Если после этого расчет выглядит слишком напряженным, безопаснее сначала уменьшить действующую долговую нагрузку, а уже потом подавать ипотечную заявку.
FAQ
Какой КДН считается допустимым?
Общий максимальный уровень КДН для банков установлен на уровне 0,5. Для заемщиков с просрочкой свыше 90 дней за последние 12 месяцев применяется уровень 0,25.
Где бесплатно посмотреть кредитную историю?
Первый персональный кредитный отчет в календарном году можно получить бесплатно через доступные государственные и кредитно-бюро сервисы.
Что делать, если в отчете указана чужая или ошибочная задолженность?
Нужно обратиться к поставщику информации — банку или МФО — и приложить подтверждающие документы. Также предусмотрен бесплатный сервис оспаривания кредитной информации.
Достаточно ли КДН ниже 50% для получения ипотеки?
Нет. КДН — только один из параметров. Банк отдельно проводит оценку кредитоспособности и платежеспособности заемщика по своим внутренним правилам.
Что сделать дальше
Первое действие — получить свежий кредитный отчет и выписать все ежемесячные платежи в одну таблицу.
После этого можно рассчитать собственный КДН и определить максимальный ипотечный платеж, который укладывается в ваш доход без учета маркетинговых обещаний банка.
Дата актуальности материала: 17 сентября 2026 года. Условия кредитования и нормативные требования могут изменяться, поэтому перед подачей заявки стоит дополнительно проверить действующие правила и условия выбранного банка.