Лучшая ипотека в Казахстане за октябрь - ноябрь 2025 года: программы, ставки и прогноз

Осень 2025 года в Казахстане пришла на фоне ужесточения денежно‑кредитной политики. Национальный банк 10 октября поднял базовую ставку сразу на 1,5 п.п. — до 18 %. В пресс‑релизе регулятор отметил, что инфляция в сентябре ускорилась до 12,9 % и прогнозы экспертов повысились, поэтому для стабилизации цен может потребоваться дальнейшее повышение ставки. Базовая ставка является ориентиром для банков по кредитам и депозитам, поэтому её рост приводит к удорожанию кредитов и повышает доходность вкладов. Одновременно Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) перенесло введение максимальной эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) 20 %: предельная ставка по ипотеке осталась на уровне 25 % как минимум до 1 июля 2026 года. Это решение должно сохранить устойчивость банковского сектора и предотвратить сворачивание ипотечных программ.

Несмотря на рост базовой ставки, рынок ипотеки остаётся активным. По данным портала Finance.kz, на 30 октября 2025 года в Казахстане доступно более 24 предложений от 15 банков со ставками от 0,1 % (по партнёрским программам) до около 25 %, минимальный первоначальный взнос — 10 %. Разброс условий огромен, поэтому потенциальным заёмщикам важно понимать, какие программы доступны, каковы их требования и дополнительные расходы. В сентябре‑октябре многие банки временно приостанавливали выдачу ипотеки из‑за роста ставок, но льготные и партнёрские программы продолжали работать.

Крупные государственные программы

Программа «7‑20‑25»

Самая известная государственная программа будет действовать и в 2025 году, хотя её финансирование ограничено 100 млрд тенге в год. Условия стабильны: ставка — 7 %, первоначальный взнос от 20 %, срок до 25 лет, а максимальная стоимость квартиры зависит от региона: 25 млн тенге для Алматы и Астаны, 20 млн для Караганды и Туркестана и 15 млн тенге для других областей. Программа рассчитана на покупку только нового жилья у застройщика; покупатели не должны владеть другим жильём и сталкиваются с ограниченным предложением квартир. Ипотеку «7‑20‑25» выдают крупнейшие банки: Народный/Halyk, Банк ЦентрКредит (БЦК), Евразийский банк, RBK, Forte, Altyn и Freedom Finance. В каталоге Finance.kz предложение Евразийского банка по «7‑20‑25» выглядит так: ставка 7 %, сумма 150 000 – 25 000 000 тенге, срок до 25 лет, первоначальный взнос от 20 %. Аналогичные параметры указаны и для Народного, RBK и Altyn Bank.

«Бақытты отбасы» (счастливая семья)

Социально ориентированная программа поддерживает многодетные семьи, сирот и людей с инвалидностью. Её условия существенно мягче: ставка 2 % годовых, первоначальный взнос от 10 %, срок кредита до 20 лет, максимальная сумма займа — 15 млн тенге. Подать заявку можно через портал eGov, что ускоряет процесс, а по данным портала Prodengi.kz одна из семей получила ипотеку за 21 день. Проблема программы — ограниченный объём финансирования и необходимость стоять в очереди в акимате.

«Наурыз» и «Отау»

Программы «Наурыз» и «Отау» были объединены. Ставка для большинства заёмщиков составляет 9 %, а для социально уязвимых слоёв — 7 %, с перспективой снижения до 4 % через несколько лет. Первоначальный взнос — от 20 %, срок кредита — до 19 лет, максимальный размер займа — 36 млн тенге в Астане и Алматы и 30 млн тенге в других городах. Требования к участникам жёсткие: заёмщик и его семья не должны владеть жильём в течение последних пяти лет, также необходим депозит в Отбасы банке на сумму от 1 млн тенге.

Программа «Жаңа баспана» (Новое жильё)

По программе «Жаңа баспана» вкладчик Отбасы банка накапливает средства на специальном счёте и может получить льготный заём. При накоплении половины стоимости жилья ставка снижается. Условия: ставка — 3,5–5 % годовых, при накоплении 50 % стоимости можно получить минимальную ставку; накопления можно направлять на аренду или продолжать копить. Купить жильё разрешается в любом городе. Преимущество программы — гибкость, но требуется длительный накопительный период.

«2‑10‑20»

Эта инициатива предназначена для многодетных семей, детей‑сирот и людей с инвалидностью. Условия: ставка 2 %, первоначальный взнос 10 %, срок кредита до 20 лет. Программа ограничена определёнными категориями и количеством мест.

«Свой дом»

Программа ориентирована на вкладчиков Отбасы банка с накоплениями не менее 500 тыс. тенге. Первоначальный взнос — от 20 %, ставка — 6–7 %, причём после накопления 50 % стоимости ставка снижается до 3,5–5 %. Максимальная сумма займа — 100 млн тенге; жильё можно приобрести в любой области.

Программа для молодых учёных

Научные сотрудники вузов и НИИ могут получить ипотеку под 5 % годовых; срок предварительного займа — 6 месяцев — 8 лет, жилищный заём — до 25 лет. После накопления 50 % суммы ставка снижается до 3,5–5 %. Максимальная сумма займа — 20 млн тенге.

«Наурыз» (расширенная версия)

Программа 2024 года, действующая и осенью 2025 года, ориентирована на людей без жилья (кандидаты должны не иметь недвижимости у себя и членов семьи в течение пяти лет). Ставка вознаграждения — 7 % для социально уязвимых групп и 9 % для остальных; при накоплении 50 % стоимости ставка снижается до 3,5–5 %. Первоначальный взнос — от 20 % (или 10 % при покупке квартиры в чистовой отделке); максимальный заём — 36 млн тенге для Астаны и Алматы или 30 млн тенге в других регионах.

Предложения Отбасы банка и партнёрские программы

Отбасы банк (бывший Жилстройсбербанк) предлагает несколько программ, которые сочетают накопление и кредитование. По данным Finance.kz:

Предварительный заём: ставка 2 %, срок до 20 лет, первоначальный взнос от 10 %. Программа предназначена для клиентов, которые накопили часть суммы на депозите.
Жилищный заём (классический вариант): ставка 3,5 %, сумма до 100 млн тенге, срок до 25 лет. Первоначальный взнос (обычно 50 % накоплений) обеспечивает минимальную ставку.
Программа «50/50» (промежуточный заём): ставка 6 %, сумма до 100 млн тенге, срок до 25 лет, первоначальный взнос 50 %. Кредит выдаётся сразу, но ставку начисляют на всю сумму, что многим кажется несправедливым; однако общая переплата меньше, чем в коммерческих банках.
Программа для женской ипотеки «Ұмай»: ставка 14,4 % с понижением до 3,5–5 %, первоначальный взнос 15–20 %, максимальный заём — 50 млн тенге, срок до 25 лет. Ипотека доступна только женщинам с официальным доходом; требования по отсутствию жилья не предъявляются.

Отбасы банк также реализует «зелёную ипотеку» для энергоэффективных новостроек. Условия: первоначальный взнос от 20 %, максимальная сумма 50 млн тенге, срок до 25 лет. Покупатель может приобрести только жильё в жилых комплексах, прошедших сертификацию по стандартам ÖMİR/BREEAM/LEED.

Коммерческие банки и партнёрские программы

В коммерческих банках ставки существенно выше. Аналитики Krisha.kz отмечают, что в 2025 году в коммерческих банках ставки варьируются от 0,1 % до 21 % годовых, сроки — от 6 месяцев до 20 лет, а первоначальный взнос обычно начинается от 20 %. Лишь редкие программы разрешают нулевой взнос, но требуют дополнительный залог. По вторичному рынку минимальная процентная ставка в Отбасы банке составляет 3,5–10 %, тогда как в других банках — 17,2–19,5 %.

Ниже приведены наиболее интересные коммерческие предложения (данные Finance.kz на 30.10.2025 года):

Банк / Программа	Ставка	Сумма кредита	Срок	Первоначальный взнос	Особенности
Алтын Банк – партнёрская ипотека	0,1 %	До 175 млн тг	До 20 лет	≥20 %	Работает с партнёрскими застройщиками. Требует подтверждение дохода, залог
БЦК – JAÑA ипотека	3,5 %	До 100 млн тг	3 мес.–15 лет	≥20 %	Партнёрская программа БЦК. Жильё у застройщиков, требуется залог
Отбасы банк – жилищный заём	3,5 %	До 100 млн тг	До 25 лет	≥50 %	Требуется накопление на депозите
Отбасы банк – вторичное жильё	3,5 %	До 100 млн тг	До 25 лет	Нет залога	Программа позволяет купить вторичное жильё; заявка рассматривается быстро
Отбасы банк – промежуточный заём (50/50)	6 %	До 100 млн тг	До 25 лет	≥50 %	Ставка начисляется на весь кредит, но после 3 лет снижается
Евразийский банк – «7‑20‑25»	7 %	0,15–25 млн тг	До 25 лет	≥20 %	Стандартная государственная программа
Народный банк (Halyk) – «7‑20‑25»	7 %	До 30 млн тг	До 25 лет	≥20 %	Аналогичные условия
Bank RBK – «7‑20‑25»	7 %	2–20 млн тг	1–25 лет	≥20 %	Кредит с обязательным залогом
ForteBank – под залог денег	7 %	10–100 млн тг	5–15 лет	≥30 %	Ипотека оформляется под залог наличных средств или недвижимости
Нурбанк – «Нур Шанырак»	8 %	До 70 млн тг	1–20 лет	≥10 %	Ипотека для вторичного жилья, требуется залог
Отбасы банк – женская ипотека «Ұмай»	14,4 % (с понижением до 3,5–5 %)	До 50 млн тг	До 25 лет	15–20 %	Специально для женщин, отсутствие жилья не требуется

Сравнение условий различных банков

Данные Prodengi.kz позволяют быстро сравнить предложения по ключевым параметрам. В таблице портала указано, что минимальные ставки предлагают Отбасы банк (от 3,5 %, взнос 20 %, срок 25 лет) и БЦК (от 5 %, взнос 20 %, срок 15 лет). Halyk Bank и Freedom Bank предлагают ставки от 7 %, взнос 20 %, срок 20–25 лет. Самые низкие ставки по государственным программам — 2 % («Бақытты отбасы») и 3,5–5 % («Жаңа баспана», «Свой дом»), но к ним предъявляются строгие требования к участникам.

Стоимость кредита и переплата

На портале Prodengi.kz приведён пример: при цене квартиры 20 млн тенге, первоначальном взносе 30 % (6 млн тенге), сроке 20 лет и ставке 7 % ежемесячный платёж составляет 108 500 тенге, а общая переплата — около 12,04 млн тенге. Это иллюстрирует, что даже при «льготной» ставке 7 % переплата за 20 лет фактически составляет больше половины стоимости жилья. Поэтому при выборе ипотеки важно учитывать не только номинальную ставку, но и срок, наличие комиссий, страхование и возможность досрочного погашения.

Дополнительные услуги и требования

Многие банки предлагают цифровые сервисы и партнёрские программы. Например, Altyn Bank и БЦК сотрудничают с крупными застройщиками: ставка по партнёрским программам достигает 0,1 %, но цены на квартиры у партнёров часто выше рыночных, а выбор ограничен. Отбасы банк предлагает онлайн‑очередь на программу «7‑20‑25» и мобильные приложения для отслеживания накоплений и подачи заявок. Некоторые банки, такие как БЦК и Halyk, готовы выдать ипотеку без подтверждения дохода, но требуют больший первоначальный взнос (до 50 %) или дополнительный залог.

При оценке дополнительных расходов стоит учитывать страхование жизни и недвижимости, комиссию за обслуживание счёта, нотариальные услуги и плату за оценку жилья. Иногда банки требуют плату за выдачу ипотечных средств или за управление кредитом.

Прогнозы и рекомендации

Рост базовой ставки до 18 % и перенос снижения максимальной ГЭСВ означают, что в краткосрочной перспективе рыночные ставки по ипотеке в Казахстане останутся высокими. Регулятор допускает дальнейшее ужесточение политики, если инфляция не замедлится. Таким образом, потенциала для резкого удешевления коммерческих ипотечных продуктов в ближайшие месяцы нет. Государственные программы продолжат действовать, но их бюджет ограничен; желающим участвовать стоит заранее открыть счёт в Отбасы банке и начать накопления, поскольку это повышает шансы на получение льготного кредита.

Перспективным направлением остаётся «зелёная» ипотека, ориентированная на энергоэффективные дома. Также обсуждается исламская ипотека без процентных выплат: по оценкам финансистов, около 1,5 млн казахстанцев заинтересованы в шариатских продуктах. Если такие программы появятся, они могут расширить рынок и предложить альтернативу традиционным кредитам.

Выводы

Лучшие ипотечные предложения октября 2025 года делятся на две категории. Социально‑льготные программы («Бақытты отбасы», «2‑10‑20», «Наурыз/Отау», «Жаңа баспана», «Свой дом») предоставляют ставки от 2 % до 7 %, длительные сроки (20–25 лет) и относительно низкие взносы, но доступны только определённым группам населения и требуют накоплений в Отбасы банке. Коммерческие и партнёрские ипотечные программы (JAÑA ипотека БЦК, партнёрская ипотека Altyn Bank, «7‑20‑25» через банки второго уровня, кредиты ForteBank и Нурбанк) рассчитаны на широкий круг клиентов, но ставки здесь колеблются от 3,5 % до 19,5 %, первоначальный взнос — 20–50 %, часто требуется залог.

Потенциальным заёмщикам стоит:

Проанализировать программу «7‑20‑25»: она остаётся оптимальной для покупки нового жилья при отсутствии собственной квартиры и достаточном первоначальном взносе.
Рассмотреть «Бақытты отбасы» и «2‑10‑20», если семья подходит под критерии; эти программы предлагают минимальную ставку 2 %.
Вкладчикам Отбасы банка имеет смысл накопить 50 % стоимости квартиры, чтобы претендовать на минимальную ставку 3,5–5 % по программам «Жаңа баспана» и «Свой дом».
Для вторичного рынка лучшими вариантами остаются жилищный заём Отбасы банка (3,5 % без залога) и кредит Нурбанка (8 %).
Покупателю, который готов приобрести новостройку у партнёрского застройщика, может быть выгодна «JAÑA ипотека» (3,5 %) или даже 0,1 % от Altyn Bank, но стоит внимательно оценить цену квадратного метра.

Таким образом, даже в условиях высокой базовой ставки в Казахстане сохраняются ипотечные продукты с привлекательными условиями. Выбор лучшей ипотеки требует тщательного анализа: важно учитывать процентную ставку, размер первоначального взноса, длительность кредита, наличие государственной поддержки и скрытых расходов. Экономическая ситуация остаётся неопределённой, поэтому экспертный подход и взвешенное отношение к собственным финансам — ключ к успешной покупке жилья.