Дефицит складских помещений в Казахстане: динамика, инвестиции и прогнозы

Высокий спрос и ограниченное предложение современных складских помещений в Казахстане формируют устойчивый дефицит на рынке. Инвестиционная активность остаётся интенсивной, однако потребности бизнеса опережают темпы ввода новых объектов.

Эксперты отмечают, что складская инфраструктура в казахстанском и евразийском регионах переживает стремительный рост на фоне развития электронной коммерции, цифровизации и перестройки логистических цепочек. Это приводит к изменению структуры спроса и росту требований к качеству арендуемых помещений.

По оценке Евразийского банка развития (ЕАБР), в стране сконцентрирован значительный инвестиционный потенциал: на логистику и складские операции приходится до 25 % добавленной стоимости в глобальных цепочках. Современные склады не только снижают логистические издержки, но и становятся высокотехнологичным бизнесом с активным внедрением искусственного интеллекта и автоматизации.

Дефицит складских площадей

По данным ЕАБР, уровень обеспеченности складскими помещениями в Казахстане существенно ниже, чем в развитых экономиках: на одного жителя приходится лишь 0,08 кв. м складской площади. Для сравнения: в развитых странах этот показатель составляет от 0,8 до 4 кв. м на человека, в России — 0,4 кв. м, в Беларуси — 0,2 кв. м.

Доля свободных площадей на рынке складов в третьем квартале 2025 года составила всего 5,4 %. Это указывает на то, что новые объекты после ввода в эксплуатацию практически сразу находят арендаторов.

С 2021 по 2025 год площадь складских помещений в Казахстане выросла на 20 % — с 1,3 млн до 1,6 млн кв. м, а к концу третьего квартала прошлого года достигла 1,8 млн кв. м. Согласно данным информационно-аналитической системы «Талдау» Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК, за этот период в сектор аренды и управления складами вложили свыше 5,9 трлн тенге. Годовые инвестиции варьировались между 782 млрд и 1,8 трлн тенге, но динамика оставалась нестабильной.

В начале текущего года капиталовложения отрасли составили 51,5 млрд тенге, что в полтора раза выше аналогичного периода 2025 года. Завершившийся год отметился заявлением о строительстве ещё 1,1 млн кв. м складских площадей — в основном в районе Алматы и проекта нового города Алатау.

Большие инвестиции привлекли крупнейшие проекты: логистический центр Wildberries, мультимодальный хаб Continental Logistics Almaty, логопарк Focus Aksengir на трассе Алматы — Конаев общей площадью более 200 тыс. кв. м, а также проекты будущего — Griffin Logopark Almaty и Евразийский логистический парк в Алматинской области. По мнению аналитиков ЕАБР, такой масштаб и темпы отражают усиливающийся интерес бизнеса к сектору складской недвижимости.

В странах евразийского региона динамика также высока — особенно в России, где складской фонд вырос на 35 % и достиг 52,9 млн кв. м, в Беларуси (+12 %) и Узбекистане, где площадь складских помещений увеличилась на 89 % — до 850 тыс. кв. м. Медленнее развиваются Кыргызстан (+7 %), Азербайджан и Армения (по +10 %), без динамики — Таджикистан.

Специалисты отмечают и рост стоимости аренды: с 2022 по первый квартал 2025 года средняя ставка выросла на 23,5 % и достигла 10,3 $ за кв. м в месяц. В Алматы и Астане аренда складов премиум-класса составляет 5 100–5 200 ₸ (9,4–9,6 $) за квадратный метр в месяц. В России средний показатель аренды выше — 12,3 $, а в Грузии — 10,6 $.

Около 80 % всех современных складских помещений сосредоточено в Алматы и Астане. К третьему кварталу 2025 года общий фонд качественных складов в стране достиг 1,8 млн кв. м, превысив уровень предыдущего года на 15 %.

Прогнозы до 2040 года

Экономисты ЕАБР считают, что регион приближается к качественному скачку в развитии складской инфраструктуры. Согласно их анализу, к 2040 году общий складской фонд евразийских стран может вырасти на 74–111 %, а потенциал Казахстана — до 12,6 млн кв. м.

В Центральной Азии, где потребность ещё только формируется, прогнозируется рост в 7–9,4 раза к 2040 году при среднегодовом темпе 16 %. Разбивка по видам складов в Казахстане показывает, что площадки-открытые территории увеличатся в 8 раз — до 7,7 млн кв. м, площадь сухих складов — в 5 раз (до 3,5 млн кв. м), а холодильные склады — в 27 раз (до 804 тыс. кв. м).

Ситуация с дефицитом, быстрым заполнением новых объектов, а также неизменно высоким спросом на аренду является одним из главных факторов, определяющих перспективы развития логистики и цифровизации управления складами. Для сравнения — рынок инвестиций и инфраструктурных проектов в других секторах Казахстана, в том числе Kokshe Industry, также демонстрирует высокий интерес к развитию производственной и складской базы.

В целом склады становятся элементом критической инфра