Дата обновления: август 2026 года

Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую заемщик оплачивает собственными средствами. В Казахстане большинство банков требуют взнос от 20% стоимости недвижимости, однако конкретные условия зависят от банка, программы кредитования, типа жилья и платежеспособности клиента. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже сумма кредита, ежемесячный платеж и общая переплата. В некоторых государственных программах действуют особые требования, а оформить ипотеку совсем без первоначального взноса удается лишь в ограниченных случаях — например, при предоставлении дополнительного залога.

Кому подойдет эта статья

Материал будет полезен, если вы:

• планируете купить квартиру в ипотеку;

• хотите понять, сколько денег нужно накопить;

• выбираете между разными ипотечными программами;

• не уверены, стоит ли брать кредит сейчас или лучше подождать;

• ищете способы уменьшить первоначальный взнос;

• рассматриваете государственные ипотечные программы Казахстана.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос — это часть стоимости приобретаемой недвижимости, которую покупатель оплачивает самостоятельно до получения ипотечного кредита.

Проще говоря, банк финансирует не всю стоимость квартиры, а только оставшуюся часть.

Например.

Стоимость квартиры — 30 000 000 тенге.

Если первоначальный взнос составляет 20%, покупатель оплачивает:

30 000 000 × 20% = 6 000 000 тенге.

Оставшиеся 24 000 000 тенге предоставляет банк в виде ипотечного кредита.

Именно эта сумма затем выплачивается вместе с вознаграждением согласно условиям кредитного договора.

Совет эксперта

Многие покупатели ориентируются только на ежемесячный платеж. На практике первоначальный взнос влияет гораздо сильнее: он определяет размер кредита, переплату, вероятность одобрения заявки и даже доступные банковские программы.

Зачем банки требуют первоначальный взнос

На первый взгляд может показаться, что первоначальный взнос нужен исключительно банку. На самом деле он снижает риски сразу для обеих сторон.

Для банка

Первоначальный взнос показывает, что заемщик способен самостоятельно накопить значительную сумму.

Это косвенно подтверждает финансовую дисциплину клиента.

Кроме того, если стоимость недвижимости снизится, банк сохранит достаточное обеспечение по кредиту.

Для заемщика

Чем больше первоначальный взнос:

• меньше сумма кредита;

• ниже ежемесячный платеж;

• меньше переплата за весь срок;

• выше вероятность одобрения ипотеки;

• проще соблюдать комфортную долговую нагрузку.

Именно поэтому даже при возможности внести минимальную сумму многие заемщики сознательно увеличивают первоначальный взнос.

Как рассчитывается первоначальный взнос

Формула достаточно простая.

Первоначальный взнос = Стоимость недвижимости × Процент первоначального взноса

Пример расчета

Из таблицы видно, что увеличение стоимости жилья автоматически увеличивает сумму, которую необходимо накопить заранее.

Какой первоначальный взнос обычно требуют банки Казахстана

Единого требования для всех банков не существует.

Размер первоначального взноса зависит сразу от нескольких факторов:

• выбранного банка;

• ипотечной программы;

• первичного или вторичного жилья;

• наличия государственных субсидий;

• кредитной истории заемщика;

• оценки приобретаемой недвижимости.

На практике чаще всего встречаются следующие значения.

Перед подачей заявки важно проверить актуальные условия конкретной программы, так как требования могут меняться.

Почему 20% считаются «стандартом»

Во многих ипотечных программах именно 20% стали ориентиром.

Такой размер позволяет:

• снизить риск банка;

• уменьшить кредитную нагрузку заемщика;

• сохранить приемлемый ежемесячный платеж;

• обеспечить достаточную ликвидность залога.

Однако это не означает, что 20% всегда являются обязательным минимумом.

Для отдельных программ условия могут отличаться.

Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса

Этот вопрос остается одним из самых популярных среди покупателей жилья.

Короткий ответ — иногда да, но не в классическом понимании.

Большинство банков Казахстана не выдают ипотеку на полную стоимость приобретаемой недвижимости.

Однако существуют ситуации, когда заемщик фактически может приобрести жилье без собственных накоплений.

Например:

• предоставить дополнительную недвижимость в залог;

• использовать собственную недвижимость в качестве обеспечения;

• воспользоваться специальной банковской программой, если такая действует;

• применить предусмотренные законодательством механизмы государственной поддержки, если условия программы это допускают.

Важно понимать, что отсутствие денежного первоначального взноса не означает отсутствие обеспечения. В подобных случаях банк компенсирует повышенный риск другим видом залога или дополнительными гарантиями.

Предупреждение

Если вам предлагают «ипотеку без первоначального взноса» с обязательным оформлением фиктивного завышения стоимости квартиры или другими сомнительными схемами, стоит проявить осторожность. Такие действия могут нарушать условия кредитования и привести к отказу банка, расторжению договора или другим юридическим последствиям.

Какие деньги можно использовать для первоначального взноса

Банк обычно требует подтвердить происхождение средств, если это предусмотрено внутренними процедурами и законодательством о противодействии легализации доходов.

На практике первоначальный взнос может формироваться из:

• собственных накоплений;

• денежных подарков от родственников;

• средств от продажи другой недвижимости;

• денег, полученных после продажи автомобиля;

• накоплений на банковских депозитах;

• иных законных источников дохода.

При этом использование заемных средств для формирования первоначального взноса может повлиять на оценку платежеспособности заемщика, поскольку увеличивает долговую нагрузку.

Мини-чек-лист перед накоплением первоначального взноса

Перед тем как выбирать квартиру, стоит ответить на несколько вопросов:

• Сколько стоит жилье, которое вы планируете купить?

• Какой минимальный первоначальный взнос требует выбранная программа?

• Достаточно ли ваших накоплений?

• Хватит ли средств на сопутствующие расходы (оценка, нотариус, регистрация, страхование, ремонт)?

• Как изменится ежемесячный платеж, если увеличить первоначальный взнос на 5–10%?

Этот простой расчет часто помогает избежать ситуации, когда после покупки квартиры не остается средств на оформление сделки или переезд.

Как первоначальный взнос влияет на ежемесячный платеж

Многие заемщики выбирают минимально возможный первоначальный взнос, чтобы быстрее купить квартиру. Но это решение увеличивает сумму кредита, а вместе с ней — ежемесячный платеж и общую переплату.

Рассмотрим условный пример.

Стоимость квартиры — 30 000 000 ₸.

Предположим, срок кредита составляет 20 лет, а условия кредитования одинаковы во всех вариантах.

Разница между вариантами может составлять миллионы тенге за весь срок кредита.

Поэтому при выборе жилья полезно оценивать не только цену квартиры, но и стоимость самого кредита.

Совет эксперта

Если вы близки к нужной сумме, иногда выгоднее отложить покупку на несколько месяцев и увеличить первоначальный взнос. Это может заметно сократить переплату по ипотеке.

Влияет ли первоначальный взнос на вероятность одобрения

Да.

При рассмотрении заявки банк оценивает не только доход заемщика, но и уровень риска.

Чем больше собственных средств вкладывает покупатель, тем ниже риск для кредитора.

Высокий первоначальный взнос может положительно сказаться на решении банка, особенно если:

• доход нестабилен;

• кредитная история содержит прошлые просрочки;

• долговая нагрузка близка к допустимой;

• приобретается недвижимость, которую сложнее реализовать при необходимости.

Однако большой первоначальный взнос сам по себе не гарантирует одобрение.

Банк также анализирует:

• официальный доход;

• кредитную историю;

• наличие других кредитов;

• семейное положение;

• стоимость и ликвидность недвижимости;

• соответствие внутренним требованиям банка.

Можно ли использовать пенсионные накопления

В Казахстане законодательство предусматривает возможность использования части пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий при соблюдении установленных требований.

Средства могут использоваться, если:

• накопления превышают установленный порог минимальной достаточности либо имеются средства на целевых пенсионных счетах в случаях, предусмотренных законодательством;

• соблюдены требования действующих правил использования пенсионных накоплений;

• операция соответствует установленным целям использования.

Например, средства могут направляться:

• на приобретение жилья;

• на погашение ипотечного кредита;

• на внесение первоначального взноса, если это допускается условиями программы и действующими правилами.

Порядок использования пенсионных накоплений регулируется законодательством Республики Казахстан и уполномоченными государственными органами. Перед подачей заявления следует проверить актуальные требования, так как они могут изменяться.

Можно ли взять кредит на первоначальный взнос

Формально законодательство не запрещает оформить отдельный потребительский кредит.

Однако на практике ситуация сложнее.

Если заемщик берет новый кредит для формирования первоначального взноса, его долговая нагрузка увеличивается.

Банк может:

• уменьшить максимально доступную сумму ипотеки;

• предложить другие условия кредитования;

• отказать в выдаче кредита, если платежеспособность окажется недостаточной.

Кроме того, обслуживание сразу двух кредитов значительно увеличивает ежемесячные расходы семьи.

Когда это особенно рискованно

Представим ситуацию.

У семьи накоплено только 2 млн ₸.

Для покупки квартиры требуется внести 6 млн ₸.

Недостающие 4 млн ₸ оформляются как потребительский кредит.

В результате появляются сразу два ежемесячных платежа:

• по ипотеке;

• по потребительскому кредиту.

Если доход семьи изменится, риск просрочек возрастет.

Поэтому использовать заемные средства для первоначального взноса стоит только после тщательного расчета всех расходов.

Можно ли использовать материнский капитал

В Казахстане нет программы, полностью аналогичной российскому материнскому капиталу.

Поэтому такой источник финансирования первоначального взноса отсутствует.

Вместо этого государство реализует другие механизмы поддержки граждан при приобретении жилья через отдельные программы, субсидии и инструменты жилищной политики.

Перед подачей заявки стоит изучить условия конкретной программы, поскольку требования отличаются.

Какие дополнительные расходы возникают кроме первоначального взноса

Распространенная ошибка — накопить деньги только на первоначальный взнос.

После выбора квартиры появляются и другие обязательные расходы.

Обычно необходимо предусмотреть средства на:

Иногда сумма дополнительных расходов достигает нескольких процентов стоимости квартиры.

Поэтому финансовый резерв лучше формировать заранее.

Сколько первоначального взноса считается оптимальным

Универсального ответа нет.

Все зависит от финансовой ситуации семьи.

Однако можно выделить несколько ориентиров.

До 10%

Подходит только при наличии специальных программ.

Минусы:

• большая сумма кредита;

• высокая переплата;

• более строгая оценка заемщика.

Около 20%

Самый распространенный вариант.

Баланс между:

• доступностью покупки;

• размером кредита;

• ежемесячной нагрузкой.

Для большинства покупателей именно этот уровень оказывается наиболее реалистичным.

30–40%

Хороший вариант для тех, кто уже накопил значительную сумму.

Преимущества:

• ниже ежемесячный платеж;

• меньше переплата;

• выше вероятность одобрения;

• быстрее достигается финансовая устойчивость семьи.

Более 50%

Позволяет значительно снизить кредитную нагрузку.

Но здесь появляется другой вопрос.

Если после внесения такого взноса семья останется без финансовой подушки, решение может оказаться рискованным.

После покупки желательно сохранить резерв на непредвиденные расходы хотя бы на несколько месяцев.

💡 Совет эксперта

Не стремитесь вложить в первоначальный взнос абсолютно все накопления.

После оформления ипотеки могут возникнуть расходы, которые невозможно заранее предусмотреть:

• временная потеря дохода;

• ремонт;

• лечение;

• повышение коммунальных расходов;

• переезд;

• покупка бытовой техники.

Финансовая подушка нередко оказывается полезнее, чем дополнительные несколько процентов первоначального взноса.

Типичные ошибки заемщиков

Ошибка №1. Покупка квартиры без финансового резерва

После сделки денег не остается даже на минимальные бытовые расходы.

Любая непредвиденная ситуация становится серьезной проблемой.

Ошибка №2. Ориентир только на минимальный платеж

Небольшой ежемесячный платеж не всегда означает выгодную ипотеку.

Следует оценивать общую стоимость кредита за весь срок.

Ошибка №3. Игнорирование дополнительных расходов

Покупатели часто забывают включить в бюджет оформление сделки, страхование, ремонт и переезд.

Из-за этого приходится брать дополнительные кредиты.

Ошибка №4. Использование всех накоплений

После покупки квартиры семья остается без финансовой подушки.

Даже небольшое снижение доходов может привести к просрочке по кредиту.

Ошибка №5. Покупка слишком дорогой недвижимости

Иногда банк готов выдать крупную сумму, но это не означает, что такая нагрузка будет комфортной для семьи.

Перед подписанием договора стоит рассчитать бюджет на несколько лет вперед.

Государственные ипотечные программы и первоначальный взнос

В Казахстане требования к первоначальному взносу зависят не только от банка, но и от выбранной программы финансирования. Государственные и квазигосударственные программы могут предусматривать собственные условия, отличающиеся от классической рыночной ипотеки.

При выборе программы важно обращать внимание не только на размер первоначального взноса, но и на другие параметры:

• процентную ставку;

• максимальную сумму займа;

• срок кредитования;

• требования к заемщику;

• требования к приобретаемому жилью;

• ограничения по регионам или категориям граждан (если они предусмотрены).

Важно

Условия государственных программ могут меняться. Перед подачей заявки необходимо проверить актуальную информацию на официальных сайтах оператора программы, банка или уполномоченного государственного органа.

Как накопить на первоначальный взнос быстрее

Для многих семей именно первоначальный взнос становится главным препятствием на пути к покупке жилья.

Практика показывает, что накопить необходимую сумму можно быстрее, если действовать по заранее составленному плану.

1. Определите стоимость будущего жилья

Не стоит копить абстрактную сумму.

Например:

• квартира стоит 28 млн ₸;

• требуется первоначальный взнос 20%;

• цель накоплений — 5,6 млн ₸.

Когда есть конкретная цифра, проще рассчитать сроки.

2. Рассчитайте ежемесячную сумму накоплений

Допустим, первоначальный взнос составляет 6 млн ₸.

Если семья хочет накопить эту сумму за четыре года:

6 000 000 ÷ 48 месяцев = 125 000 ₸ в месяц.

Если срок увеличить до пяти лет, необходимый ежемесячный взнос уменьшится.

Такой расчет помогает понять, насколько цель реалистична.

3. Используйте отдельный накопительный счет

Хранить деньги на карте, которой вы ежедневно пользуетесь, неудобно.

Лучше открыть отдельный депозит или накопительный счет.

Это позволяет:

• дисциплинировать себя;

• получать вознаграждение на остаток;

• снизить вероятность импульсивных трат.

4. Регулярно пересматривайте цель

Стоимость недвижимости со временем может меняться.

Если цены выросли, стоит пересчитать необходимый первоначальный взнос и скорректировать план накоплений.

Стоит ли ждать, пока накопится больше?

Однозначного ответа нет.

Решение зависит сразу от нескольких факторов.

Имеет смысл подождать, если:

• до желаемого первоначального взноса осталось несколько месяцев;

• доход стабилен;

• стоимость жилья существенно не меняется;

• увеличение взноса позволит значительно сократить переплату.

Возможно, не стоит откладывать покупку, если:

• стоимость недвижимости растет быстрее, чем ваши накопления;

• вы уже нашли подходящую квартиру;

• условия ипотечной программы ограничены по времени;

• аренда жилья обходится слишком дорого.

Каждую ситуацию стоит рассматривать индивидуально.

Пример расчета семейного бюджета

Предположим, семья планирует приобрести квартиру стоимостью 35 млн ₸.

Первоначальный взнос — 20%.

Это означает, что необходимо накопить:

35 000 000 × 20% = 7 000 000 ₸.

При этом желательно предусмотреть дополнительные расходы.

Такой подход позволяет избежать ситуации, когда после покупки квартиры не остается свободных средств.

Как банки оценивают первоначальный взнос

Размер первоначального взноса — лишь один из факторов при рассмотрении заявки.

Банк также оценивает:

Поэтому даже крупный первоначальный взнос не заменяет другие требования банка.

Когда стоит увеличить первоначальный взнос

Иногда увеличение первоначального взноса действительно оправдано.

Например, если это позволяет:

• уменьшить ежемесячный платеж;

• сократить срок кредита;

• снизить общую переплату;

• повысить вероятность одобрения;

• сохранить более комфортную долговую нагрузку.

Но если для этого придется полностью отказаться от финансовой подушки, решение может оказаться не самым удачным.

Когда лучше сохранить часть накоплений

Во многих случаях безопаснее оставить резерв.

Он может понадобиться:

• при временной потере работы;

• болезни;

• срочном ремонте;

• покупке мебели;

• рождении ребенка;

• увеличении семейных расходов.

Финансовая подушка помогает избежать новых кредитов уже после оформления ипотеки.

Часто задаваемые вопросы

Какой первоначальный взнос считается минимальным?

Это зависит от условий конкретного банка или ипотечной программы. На практике часто встречается требование от 20%, но существуют программы с другими условиями.

Можно ли купить квартиру совсем без собственных денег?

В классической ипотеке это встречается редко.

Иногда используются дополнительные способы обеспечения, например предоставление другой недвижимости в залог, если это допускают условия банка.

Можно ли внести первоначальный взнос позже?

Нет.

Как правило, первоначальный взнос вносится до выдачи ипотечного кредита или одновременно с проведением сделки — в порядке, установленном банком.

Можно ли использовать деньги родственников?

Да, если происхождение средств соответствует требованиям законодательства и внутренним процедурам банка.

Что лучше: накопить больше или взять ипотеку раньше?

Ответ зависит от роста цен на недвижимость, уровня дохода семьи, условий кредитования и финансовых целей. Универсального решения не существует.

Можно ли изменить размер первоначального взноса после одобрения ипотеки?

Это зависит от этапа сделки и внутренних правил банка. Если параметры кредита меняются, банк может пересмотреть условия или повторно оценить заявку.

Мини-чек-лист перед оформлением ипотеки

Перед подписанием кредитного договора убедитесь, что вы:

• рассчитали полную стоимость покупки;

• знаете размер первоначального взноса;

• учли дополнительные расходы;

• сохранили финансовую подушку;

• сравнили несколько ипотечных программ;

• внимательно изучили условия кредитного договора;

• понимаете размер будущего ежемесячного платежа;

• рассчитали семейный бюджет на случай непредвиденных расходов.

Заключение

Первоначальный взнос — это не просто обязательное условие банка. Он влияет практически на все параметры ипотеки: сумму кредита, размер ежемесячного платежа, общую переплату и вероятность одобрения заявки.

Если есть возможность увеличить первоначальный взнос без ущерба для финансовой устойчивости семьи, это обычно помогает сделать ипотеку более комфортной. Но использовать для этого последние накопления не всегда разумно. После покупки жилья желательно сохранить резерв на непредвиденные расходы.

Перед оформлением ипотеки стоит сравнить несколько программ, внимательно изучить условия банка и заранее рассчитать все расходы, связанные со сделкой. Такой подход поможет принять более взвешенное финансовое решение.

Совет эксперта

Не выбирайте ипотеку только по процентной ставке. Сравнивайте условия комплексно:

• размер первоначального взноса;

• полную стоимость кредита;

• требования к заемщику;

• комиссии (если предусмотрены);

• возможность досрочного погашения;

• требования к страхованию;

• гибкость условий при изменении жизненной ситуации.

Иногда программа с немного более высокой ставкой оказывается выгоднее благодаря меньшим сопутствующим расходам или более удобным условиям обслуживания.

Используемые официальные источники

• Национального Банка Республики Казахстан;

• Агентства Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка;

• Отбасы банка;

• банков, продукты которых упоминаются в статье;

• портала электронного правительства (при необходимости ссылок на государственные услуги).