В Казахстане с 2026 года для квартир, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2026 года, действует двухлетний срок владения. При продаже раньше срока налог возникает не со всей цены квартиры, а с прироста стоимости. Для объектов, зарегистрированных до 1 января 2026 года, на переходный период сохраняется прежний годичный срок.
Актуально на 10 сентября 2026 года.
Кому нужно прочитать эту статью
Материал пригодится, если вы собираетесь продать квартиру в Казахстане и хотите понять:
будет ли ИПН;
с какой суммы его считать;
какой срок владения освобождает от налога;
когда подавать декларацию;
как действовать с унаследованной или подаренной квартирой.
Когда при продаже квартиры возникает налог
Главный критерий — дата государственной регистрации права собственности и наличие прироста стоимости.
Для жилья, право собственности на которое зарегистрировано до 1 января 2026 года, в переходный период применяется прежний срок: если квартира находится в собственности один год и более, прирост стоимости при продаже не возникает.
Для квартиры, право собственности на которую зарегистрировано после 1 января 2026 года, срок увеличен до двух лет. Продажа раньше этого срока может привести к возникновению имущественного дохода.
Пример
Вы зарегистрировали право собственности на квартиру 20 февраля 2026 года и продали ее 1 декабря 2026 года.
Срок владения меньше двух лет. Поэтому нужно определить прирост стоимости и проверить налоговое обязательство.
Но если право собственности на эту же квартиру было зарегистрировано 20 февраля 2025 года, то после года владения переходное правило позволяет применить прежний порядок.
Налог считают не со всей суммы продажи
Это одна из самых частых ошибок.
Допустим, квартира куплена за 30 млн тенге, а продана за 38 млн тенге.
Прирост стоимости:
38 млн − 30 млн = 8 млн тенге.
Именно эта разница является имущественным доходом, а не все 38 млн тенге.
При отсутствии положительной разницы между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью налог с прироста стоимости не возникает.
Совет эксперта
Перед сделкой найдите договор, по которому квартира была приобретена, и документы, подтверждающие стоимость приобретения. Это позволит правильно определить налоговую базу.
Какая ставка действует в 2026 году
С 2026 года для имущественного дохода действует прогрессивная шкала ИПН.
Размер прироста стоимости за год | Ставка |
До 8 500 МРП включительно | 10% |
Свыше 8 500 МРП | 15% с суммы превышения |
В 2026 году 1 МРП составляет 4 325 тенге, поэтому 8 500 МРП — 36 762 500 тенге.
Например, при приросте 20 млн тенге налог составит:
20 000 000 × 10% = 2 000 000 тенге.
Если прирост составил 40 млн тенге, расчет будет другим:
36 762 500 × 10% + 3 237 500 × 15% = 4 162 875 тенге.
То есть ставка 15% применяется не ко всей сумме прироста, а только к части выше установленного порога.
Что делать с квартирой, полученной в наследство
Здесь нельзя автоматически подставлять нулевую стоимость приобретения.
Для унаследованной недвижимости первоначальной стоимостью для определения прироста может быть рыночная стоимость на дату возникновения права собственности. Она подтверждается отчетом об оценке и должна быть определена не позднее срока подачи декларации за год продажи.
Например:
Квартира унаследована, ее рыночная стоимость на дату возникновения права собственности — 25 млн тенге. Позже ее продали за 30 млн тенге.
Прирост составит:
30 − 25 = 5 млн тенге.
Именно с этой суммы рассчитывается ИПН.
А если квартиру подарили
Для имущества, полученного по договору дарения и другим безвозмездным основаниям, правила определения первоначальной стоимости отличаются.
Для недвижимости, облагаемой налогом на имущество физических лиц, используется оценочная стоимость, определенная для целей налога на имущество на 1 января года возникновения права собственности, в соответствии с правилами Налогового кодекса.
Поэтому для подаренной квартиры не стоит самостоятельно считать налог исходя из условной «рыночной цены покупки».
Когда подавать декларацию и платить налог
При получении имущественного дохода физическое лицо самостоятельно:
рассчитывает налог;
подает декларацию 270.00;
уплачивает ИПН.
Декларацию за год продажи необходимо представить до 15 сентября следующего года.
Налог уплачивается до 25 сентября следующего года, то есть в течение десяти календарных дней после предельного срока подачи декларации.
Например, если квартира продана в 2026 году, декларацию нужно подать до 15 сентября 2027 года, а налог — уплатить до 25 сентября 2027 года.
Мини-чек-лист перед продажей
Проверьте четыре вещи:
дату государственной регистрации права собственности;
дату покупки квартиры;
стоимость приобретения или документ, определяющий первоначальную стоимость;
предполагаемую цену продажи.
После этого можно определить, возникает ли прирост стоимости и сколько составит ИПН.
Типичные ошибки
Считать налог со всей цены квартиры
Налог рассчитывается с прироста стоимости, а не автоматически со всей суммы продажи.
Отсчитывать срок от даты договора
Для срока владения ключевой является дата государственной регистрации права собственности, а не просто дата подписания договора.
Считать, что с 2026 года всегда действует срок два года
Это неверно. Для объектов, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2026 года, действуют переходные положения с годичным сроком.
Терять документы о покупке
Без подтвержденной стоимости приобретения расчет может оказаться менее выгодным для налогоплательщика. Поэтому документы по сделке лучше хранить.
FAQ
Нужно ли платить налог, если квартиру продали дешевле, чем купили?
При отсутствии положительного прироста стоимости имущественного дохода от такой продажи нет.
Если квартира куплена в 2025 году, а продана в 2026-м, нужно ждать два года?
Нет. Для недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано до 1 января 2026 года, действует переходное правило с прежним годичным сроком.
Если квартиру продать через два года после регистрации права собственности, налог будет?
Для жилой недвижимости, подпадающей под соответствующие правила, двухлетний срок позволяет избежать налога на прирост стоимости при наличии других необходимых условий.
Когда платить налог за квартиру, проданную в 2026 году?
Декларация 270.00 — до 15 сентября 2027 года, ИПН — до 25 сентября 2027 года.
Нужно ли платить налог, если квартира досталась по наследству?
Сам факт наследования не означает автоматическое освобождение от налога. При продаже в период, когда возникает имущественный доход, применяется специальный порядок определения первоначальной стоимости через рыночную стоимость наследуемого имущества.
Что делать перед сделкой
Сначала определите дату регистрации права собственности. Затем сравните первоначальную стоимость квартиры с предполагаемой ценой продажи.
Если право зарегистрировано до 1 января 2026 года, проверьте годичный переходный срок. Для регистрации после этой даты ориентируйтесь на двухлетний срок.
При наличии налогооблагаемого прироста подготовьте документы, рассчитайте ИПН и не забудьте о декларации 270.00.
Дата актуальности: 10 сентября 2026 года.
Нормативная база: новый Налоговый кодекс РК № 214-VIII и официальные разъяснения Комитета государственных доходов.